海南楼市政策全面收紧，房地产调控走向分化

    疫情来袭成为部分地方试图为楼市松绑的借口，但近些年来坚决破除房地产依赖的海南却反其道而行之，再次加码对房地产市场的约束。

    3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》创新提出发展安居型商品住房，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

业内人士认为，海南第一个明确收紧调控对市场有一定的影响，最近多个城市松绑房地产调控被叫停，使得市场对房地产政策松绑预期降低。

海南“壮士割腕”彰显改革决心

海南省在《通知》中提出明确总体要求、明确部门职责、落实主体责任、健全住房体系、分类精准施策、规范市场秩序、落实目标任务和加强组织领导等方面内容。

从《通知》内容来看，新政中的核心就三点：

1、发展安居型商品住房

《通知》提出，通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，此举目的是让符合条件的本地居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区(港)建设红利。今年，海南省政府工作报告已将稳妥推进安居型商品住房建设列为重点工作任务之一。近期，海南省拟在需求较大、住房价格较高、住房问题较突出的市县开展安居型商品住房试点建设。具体轮候条件、分配次序等在试点建设中逐步完善。下一步，将根据试点情况，总结经验，分步实施，逐步推开。

2、本地居民家庭限购两套住房

《通知》提出，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

对此，霍巨燃称坚持“房住不炒”，遏制投机炒房，不仅是针对省外居民，还包括本地居民。为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障，《通知》参照国内部分城市的做法，提出实行本地居民购买多套住房的限购政策。

3、改革商品住房预售制度，实行现房销售

《通知》提出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

霍巨燃表示，目前因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。

此外，《通知》还提出，海南省下一步将加快发展旅游地产、商业地产;继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足人民群众改善性住房需求;有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境，推动实现全省人民住有所居。

实际上，海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。

据了解，2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。同时，海南省主动作为，加快调整经济结构，经济运行保持总体平稳，2019年海南省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化，海南省三次产业结构优化为20.1：20.6：59.3，服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。2019年全省经济社会呈现走势向好、结构趋优、动能转强、效益提升、更可持续的高质量发展态势，为海南自由贸易港建设打下坚实基础。

而本次政策进一步加码房地产调控，海南省摆脱房地产依赖的决心，可见一斑。

霍巨燃表示，这次新冠肺炎疫情对海南房地产业造成了一定影响，但通过落实海南省政府支持中小企业共渡难关八条措施、帮助企业复工复产七条措施和其他扶持措施，可以有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，降低对房地产业的影响。《通知》的出台，并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

楼市调控走向分化

与海南新政相对应的是，2月以来全国大多数城市针对房地产的政策微调显得更为友好，这也意味着各城市的房地产调控正在走向分化。

3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》，要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

《意见》明确表示，2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。已领取商品房预售许可证的项目，视情增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。

而近期类似的房地产“维稳”政策并不少。据不完全统计显示，仅2月份就有超过70个城市出台了不同程度的房地产政策。其中，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。

值得注意的是，此前河南省驻马店市发布的房地产政策中，也存在一定程度上刺激个人购房需求的举动。但此后驻马店市人民政府被河南省委、省政府约谈，要求其提高政治站位，坚持“房住不炒”定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价稳房价稳预期目标。随后，一线城市中第一个松绑“商服类项目”的广州，政策也出现反转。

“房住不炒”、“因城施策”基调不变

从“打补丁”的驻马店到广州“一日游”，再到海南的全面收紧，说明监管层始终保持对房地产政策调整的高度关注，地方房地产调控政策并非全面放松。

业内人士认为，在当前“房住不炒”的定位与“因城施策”的基调下，地方出台对于需求端的过度刺激政策，对市场心理影响较大，容易引起市场炒作，难免被叫停。实际上，这也给地方敲响了警钟。在未来调整政策时需要更加慎重，防止在疫情期间出现放松调控的现象。

另外，从最近央行方面的多次表态看，仍要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

近日，住建部部长王蒙徽在人民日报上发表的《推动住房和城乡建设事业高质量发展》一文中强调，坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险。要长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等房地产调控体制机制，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。